Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową

Mieszkania powstające na nowych osiedlach często nie podlegają spółdzielniom mieszkaniowym. Dzięki temu mogą mieć charakter mieszkań bezczynszowych, co obniża koszty ich użytkowania. Jednak trudno sobie wyobrazić sytuację, że osiedlem nikt nie zarządza. Konieczne jest podejmowanie decyzji dotyczących choćby sprzątania, koszenia trawników, nie mówiąc już o remontach, czy usuwaniu usterek. Zadaniami takimi zajmuje się wspólnota mieszkaniowa. Osiedle ZAKONTEK obejmuje tylko domy i mieszkania bezczynszowe. W sprawie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej decyzje będą zatem podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową. Warto więc zawczasu zapoznać się z charakterem jej działania.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa stanowi ogół właścicieli lokali, które są częścią danej nieruchomości. Powstaje na mocy prawa od momentu ustanowienia własności pierwszego lokalu. Kolejne lokale mogą być wyodrębniane sukcesywnie lub za jednym razem w momencie oddania nieruchomości do użytku. Nie ma konieczności podpisywania żadnej umowy pomiędzy właścicielami lokali, by zawiązać wspólnotę. W zależności od ilości lokali w ramach nieruchomości wspólnej wyróżnia się dwa rodzaje wspólnot: mała wspólnota mieszkaniowa obejmuje do siedmiu lokali, a duża – nieruchomości powyżej siedmiu lokali. Każdy właściciel lokalu automatycznie nabywa udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt, części budynków i urządzenia, które służą wszystkim mieszkańcom. Oznacza to, że w momencie nabycia mieszkania staje się odpowiedzialnym również za m.in. klatkę schodową czy podwórko wchodzące w skład osiedla.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

W przypadku tzw. dużych wspólnot właściciele zobowiązani są do podjęcia uchwały o wyborze zarządu. Może on być jedno lub kilku osobowy. W przypadku, gdy stanowi go kilka osób wystarczy decyzja minimum dwóch członków do oświadczenia woli wspólnoty. Istnieją jednak czynności, co do których konieczna jest wspólna decyzja właścicieli lokali. Należą do nich:

  • Ustalenie wynagrodzenia zarządu,
  • Przyjęcie planu gospodarczego na cały rok,
  • Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • Zmiana przeznaczenia części wspólnej nieruchomości,
  • Zgoda na rozbudowę lub przebudowę nieruchomości i ustanowienie własności nowopowstałego lokalu,
  • Podział nieruchomości wspólnej.

Zebrania wspólnoty zwoływane powinny być co najmniej raz do roku, a uchwały podejmowane są na zebraniach lub na podstawie głosowania.

Utrzymanie nieruchomości wspólnej

Utrzymanie części wspólnej jest obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym każdy właściciel lokalu musi ponosić część kosztów, tj. rachunki za energię elektryczną na klatkach schodowych czy oświetlenie chodników i drogi wewnętrznej, rachunki za ogrzewanie klatki schodowej, wydatki na utrzymanie czystości i porządku. Konieczne jest również wspomniane wyżej pokrycie kosztów zarządu. Możliwe jest też płacenie znanego ze spółdzielni mieszkaniowych funduszu remontowego na poczet przyszłych ewentualnych prac na osiedlu.

Zaletą wspólnot mieszkaniowych jest fakt, że właścicielom nie narzuca się z góry ustalonych kosztów administracyjnych. Sami ustalają oni wysokość wynagrodzenia zarządu i miesięcznych opłat. Chcąc ograniczyć koszty, mogą podjąć również uchwałę o podziale obowiązków dotyczących utrzymania porządku i czystości między mieszkańców. Można zdecydować, jakie prace na osiedlu są konieczne i w jakim zakresie oraz terminie mają zostać wykonane. W odróżnieniu od zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię mieszkańcy mają zatem decydujące prawo głosu w kwestiach dotyczących ich wspólnej przestrzeni mieszkaniowej.